Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu): 2026 Güncel Rehber

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir mal üzerindeki birlikte mülkiyeti sona erdirmek için açılır. Uygulamada eski adıyla 'izale-i şuyu' olarak da bilinir. Mahkeme, malın özelliklerine göre aynen bölüşmeye veya satış yapılarak bedelin paylaştırılmasına karar verir.

Dava şartı: 1 Eylül 2023'ten beri ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Anlaşmama son tutanağı olmadan açılan dava, dava şartı eksikliği nedeniyle usulden reddedilebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Türk Medeni Kanunu'nun 698 ve 699. maddeleri, paydaşlara paylaşmayı isteme hakkı tanır. Paydaşların kendi aralarında anlaşamaması hâlinde hâkim, malın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Bölünme mümkün değilse veya önemli değer kaybına yol açacaksa açık artırma yoluyla satışa karar verilebilir.

Davanın amacı kimin kusurlu olduğunu belirlemek değil, ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir. Bu nedenle davalı paydaşın ortaklığın devamını istemesi tek başına davayı engellemez.

Kimler Dava Açabilir?

Paylı mülkiyette her paydaş, pay oranı ne kadar küçük olursa olsun ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Elbirliği mülkiyetinde mirasçılardan her biri de miras ortaklığının paylaşılması amacıyla başvuru yapabilir. Alacaklının yetki belgesiyle dava açabildiği özel durumlar ayrıca değerlendirilir.

Dava bütün paydaşlara yöneltilmelidir. Tapu kaydındaki maliklerin, ölmüş paydaşların mirasçılarının ve taraf ehliyetinin eksiksiz belirlenmesi gerekir. Taraflardan birinin unutulması, tebligat ve taraf teşkili işlemlerini uzatır.

Dava Açılmadan Önce Zorunlu Arabuluculuk

Başvuru, adliyedeki arabuluculuk bürosuna veya yetkili sulh hukuk mahkemesinin bulunduğu yerde görevlendirilen büroya yapılabilir. Arabulucu bütün paydaşları toplantıya davet eder. Taraflar aynen paylaşma, bir paydaşın diğerlerinin payını satın alması, satış yöntemi veya ödeme takvimi üzerinde anlaşabilir.

Arabuluculukta Anlaşma Sağlanırsa

Taşınmazın devri veya taşınmaz üzerinde ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşmanın kanundaki şekil, şerh ve icra edilebilirlik şartlarına uygun hazırlanması gerekir. Arabulucu, tapu kayıtları ve kısıtlamalar hakkında gerekli kontrolleri yapar; anlaşma belgesi taraflar, avukatları ve arabulucu tarafından imzalanır.

Anlaşma Sağlanamazsa

Son tutanak düzenlenir ve dava dilekçesine eklenir. Davada, arabuluculukta yapılan teklif ve beyanlar kural olarak gizlidir; tarafların anlaşamaması davadaki haklarını ortadan kaldırmaz.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazlara ilişkin davada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaz farklı yargı çevrelerindeyse yetki ve birlikte dava koşulları her taşınmaz bakımından ayrıca incelenmelidir.

Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim, malın fiziken veya hukuken bölünerek bağımsız parçaların paydaşlara verilmesidir. Mahkeme öncelikle bu yöntemin mümkün olup olmadığını araştırır. Taşınmazın imar durumu, yüzölçümü, pay sayısı, kullanım biçimi ve ifraz mevzuatı bilirkişi incelemesiyle değerlendirilir.

• Bölünme sonucunda imar kurallarına uygun bağımsız parseller oluşmalı
• Parçalar arasında aşırı değer farkı doğmamalı veya fark para eklenerek dengelenebilmeli
• Malın ekonomik bütünlüğü önemli ölçüde bozulmamalı
• Paydaşların hakları pay oranlarına uygun karşılanabilmeli

Parçaların değerleri eşit değilse bir paydaşa verilen bölümün yanına denkleştirme parası eklenebilir. Kat mülkiyetine geçiş yoluyla paylaşım mümkünse, binanın hukuki ve teknik koşulları ayrıca incelenir.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen bölünme mümkün değilse satış yoluna gidilir. Karar kesinleştikten sonra satış işlemleri satış memurluğu tarafından elektronik artırma sistemi üzerinden yürütülür. Satış bedelinden vergi ve masraflar çıkarıldıktan sonra kalan tutar, tapudaki paylara veya miras paylarına göre dağıtılır.

Yürürlükteki genel kurala göre artırmanın yalnızca paydaşlar arasında yapılması için bütün paydaşların rızası gerekir. Aksi hâlde açık artırmaya şartları taşıyan üçüncü kişiler de katılabilir.

2026'da Mirasçılar Arasında İlk Artırma Düzenlemesi

7589 sayılı Kanunla, bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü bir malik bulunmadığı dosyalarda birinci artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması kabul edilmiştir. Bu özel usul bir defaya mahsus uygulanır; sonuç alınamazsa ikinci artırmada genel katılım kuralları geçerli olur.

Mirasçılar arasındaki ilk artırmada teklifin, muhammen kıymetin yüzde yüzü ile rüçhanlı alacaklar ve satış masrafları toplamından yüksek olan eşiği aşması gerekir. İkinci artırmada genel yüzde elli eşiği uygulanır.

Yürürlük durumu: Düzenleme 7589 sayılı Kanunun 1. maddesiyle kabul edilmiş ve 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Ortaklığın Giderilmesi Ne Zaman İstenemez?

Paylaşma hakkı sınırsız değildir. Hukuki işlemle ortaklığın devamı kararlaştırılmışsa, mal sürekli bir amaca özgülenmişse veya paylaşma uygun olmayan bir zamanda isteniyorsa talep geçici ya da sürekli olarak sınırlandırılabilir. Paylaşmama anlaşması en fazla on yıllık süre için yapılabilir ve taşınmazlarda resmî şekle bağlıdır.

Muhdesat ve Mülkiyet Uyuşmazlıkları

Arazi üzerindeki bina, ağaç veya başka bütünleyici parçanın belirli bir paydaşa ait olduğu ileri sürülürse 'muhdesat aidiyeti' uyuşmazlığı doğabilir. Tapu kaydı, pay oranı veya mirasçılık konusunda ciddi çekişme varsa sulh hukuk mahkemesi taraflara görevli mahkemede ayrı dava açmaları için süre verebilir ve sonucu bekletebilir.

Dava Süreci Nasıl İlerler?

1. Zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılır ve son tutanak alınır.
2. Tapu kayıtları, mirasçılık belgeleri ve taraf adresleri hazırlanır.
3. Yetkili sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
4. Taraf teşkili tamamlanır; keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır.
5. Aynen taksim mümkünse paylaşım, değilse satış kararı verilir.
6. Karar kesinleştikten sonra satış dosyası açılır ve bedel paylaştırılır.

Dava Masrafları ve Vekâlet Ücreti

Başvurma harcı, keşif, bilirkişi, tebligat ve satış giderleri doğabilir. Ortaklığın giderilmesi bütün paydaşların yararına sonuç doğurduğundan yargılama giderleri ve maktu vekâlet ücreti kural olarak paylar oranında taraflara yükletilir. Somut karar ve usul davranışları farklı sonuca yol açabilir.

Sık Sorulan Sorular

Diğer paydaşlar istemese de dava açılabilir mi?

Evet. Paydaşlardan biri tek başına başvurabilir; ancak bütün paydaşların davada taraf olması gerekir.

Paydaş satışa katılabilir mi?

Paydaşlar elektronik artırmaya katılabilir. Teminat, teklif ve bedelin yatırılması kuralları satış ilanına ve güncel mevzuata göre yerine getirilmelidir.

Kiracı varsa satış engellenir mi?

Kira ilişkisi ortaklığın giderilmesini tek başına engellemez. Satışın kiracılı kullanım ve kira sözleşmesi üzerindeki etkisi, sözleşme ve borçlar hukuku kurallarına göre ayrıca değerlendirilir.

Sonuç

Mirasçılar arasındaki ilk artırma kuralı 7589 sayılı Kanunla yürürlüğe girmiştir. Satış dosyasında maliklerin tamamının mirasçı olup olmadığı, üçüncü kişi payı bulunup bulunmadığı ve artırma şartları ayrıca kontrol edilmelidir.

Bilgilendirme notu: Bu içerik genel bilgi amacı taşır. Tapu kayıtları, imar durumu, mirasçılık ve muhdesat iddiaları somut dosya üzerinden incelenmelidir.

Resmî Kaynaklar

• TBMM – 7589 sayılı Kanun
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
• TBMM – 12. Yargı Paketi Teklif Bilgileri
• Adalet Bakanlığı – Ortaklığın Giderilmesinde Arabuluculuk

Bilgilendirme: Bu içerik genel bilgi amaçlıdır; somut olayda güncel düzenleme, işlem ve süreler ayrıca incelenmelidir. Somut durumunuz için baroya kayıtlı bir avukatla iletişime geçmeniz gerekir.