Tescile Zorlama (Cebri Tescil) Davası: Şartları ve Süreç

Tescile zorlama davası, taşınmaz mülkiyetini devretme borcu bulunan kişinin tapuda işlem yapmaması hâlinde hak sahibinin mahkemeden tescil istemesidir. Davanın kabulü için geçerli bir hukuki sebep, ifa edilebilir borç ve doğru taşınmaz kaydı bulunmalıdır.

Şekil şartı: Taşınmaz satış vaadi veya devir taahhüdünün geçerli şekle uygun olup olmadığı davanın temelidir; adi yazılı belge her durumda tescil hakkı doğurmaz.

Hangi Durumlarda Açılır?

• Geçerli taşınmaz satış vaadinin yerine getirilmemesi.
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan devir borcu.
• İnançlı işlem veya vekâlet ilişkisinin ispatlanması.
• Önalım, alım ya da geri alım hakkının kullanılması.
• Kanundan veya kesinleşmiş karardan doğan tescil yükümlülüğü.

Davanın Şartları

• Davacının tescili isteme hakkı.
• Davalının tapu maliki veya gerekli taraf olması.
• Taşınmazın ada-parsel bilgileriyle belirlenmesi.
• Sözleşme ve karşı edimin geçerli olması.
• İfanın imkânsızlaşmamış bulunması.
• Hak düşürücü süre ve zamanaşımının gözetilmesi.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olabilir. Görev; taraf sıfatı, tüketici işlemi, ticari ilişki ve uyuşmazlığın kaynağına göre asliye hukuk, tüketici veya ticaret mahkemesi arasında değişebilir.

Tapu Kaydına Tedbir

Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devrini önlemek için ihtiyati tedbir istenebilir. Yaklaşık ispat, teminat ve ölçülülük koşulları somut belgelerle açıklanmalıdır.

Kararın Sonucu

Kabul kararı kesinleştiğinde tapu sicilinde tescile dayanak oluşturur. Harç, vergi, karşı edim ve bağımsız bölüm bilgilerinin infaz edilebilir biçimde hükümde yer alması önemlidir.

Somut Olayda Bakılması Gerekenler

Adi yazılı 'harici satış' belgesi her zaman doğrudan tescil hakkı sağlamaz; şekil ve özel istisnalar dikkatle incelenmelidir.

Geçerli sebep

Satış vaadi, arsa payı karşılığı inşaat veya başka hakkın gerekli şekle uygun kurulması gerekir.

Davacının edimi

Bedel ve diğer yükümlülüklerin yerine getirildiği veya ifaya hazır olunduğu gösterilir.

Davalı

Tapu kayıt maliki ve hakkı etkilenecek kişiler doğru taraf yapılmalıdır.

Üçüncü kişi

Şerh, iyi niyet ve devir tarihi davanın yeni malike yöneltilip yöneltilemeyeceğini etkiler.

Şimdi Ne Yapılmalı?

1. Güncel tapu kaydı ve tedavülleri alın.
2. Sözleşmenin şekil ve yetki geçerliliğini kontrol edin.
3. Ödeme ve teslim belgelerini sıralayın.
4. İhtiyati tedbir ve doğru tarafları devir riskine göre belirleyin.

En Sık Yapılan Hatalar

• Her adi sözleşmeyi tapu tesciline yeterli saymak.
• Mevcut tapu malikini davaya katmamak.
• Satış vaadi şerhinin beş yıllık etkisi ile zamanaşımını aynı sanmak.

Sık Sorulan Sorular

Tapu maliki taşınmazı başkasına satarsa ne olur?

Üçüncü kişinin iyiniyeti, tapu kaydı, şerh ve muvazaa iddiaları sonucu etkiler; taraf teşkili yeniden değerlendirilir.

Satış bedeli ödenmeden tescil olur mu?

Sözleşmeye göre karşılıklı edimlerin aynı anda ifası veya bedelin depo edilmesi istenebilir.

El yazılı satış sözleşmesi yeterli mi?

Taşınmaz devri ve satış vaadi özel şekle tabidir; belgenin başka bir hak doğurup doğurmadığı ayrıca incelenir.

Notersiz satış vaadi geçerli mi?

Taşınmaz satış vaadi kural olarak noterlikçe düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

Dava sürerken taşınmaz satılırsa?

Tedbir, şerh ve üçüncü kişinin iyi niyeti belirleyicidir; tapu hareketleri gecikmeden izlenmelidir.

İlgili Rehberler

Miras Taksim Sözleşmesi: Şartları ve Hukuki Sonuçları • Ecrimisil Davası: Haksız İşgal Tazminatı Şartları • Anonim Şirketlerde Genel Kurul Kararlarının İptali

Resmî Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – Türk Medeni Kanunu
• Mevzuat Bilgi Sistemi – Türk Borçlar Kanunu
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü

Bilgilendirme: Bu içerik genel bilgi amaçlıdır; somut olayda güncel düzenleme, işlem ve süreler ayrıca incelenmelidir. Somut durumunuz için baroya kayıtlı bir avukatla iletişime geçmeniz gerekir.