Bina ve Yapı Malikinin Sorumluluğu

Bina malikinin sorumluluğu, bir binanın veya başka bir yapı eserinin yapımındaki bozukluk ya da bakımındaki eksiklik nedeniyle doğan zararın giderilmesini kapsar. Türk Borçlar Kanununun 69 uncu maddesi, bu sorumluluk için malikin kusurunun ayrıca kanıtlanmasını aramaz. Bununla birlikte yapıdaki sorun, zarar ve ikisi arasındaki bağlantı ortaya konulmalıdır.

Bir cephe parçasının yoldan geçen kişinin üzerine düşmesi, bakımsız merdivende yaralanma veya sabit bir yapının çökmesi bu çerçevede incelenebilir. Her binada meydana gelen olay ise otomatik olarak malikin sorumluluğunu doğurmaz. Zarara kişinin bağımsız davranışı veya yapıyla ilgisiz bir neden yol açmış olabilir.

Yapım bozukluğu ve bakım eksikliği nedir

Yapım bozukluğu, yapının tasarımı, malzemesi veya uygulanmasıyla bağlantılı bir eksiklik olabilir. Taşıyıcı sistemde hata, gerektiği halde yapılmamış korkuluk veya yanlış monte edilmiş sabit bir unsur örnek verilebilir. Teknik değerlendirme, yapının kullanım amacı ve olay tarihindeki koşulları esas alır.

Bakım eksikliği ise yapının zaman içinde güvenli durumunu koruyacak işlerin yapılmamasıdır. Gevşeyen dış cephe kaplamasının onarılmaması ya da arızalı bir sabit tesisatın kullanılmaya devam edilmesi buna örnek olabilir. Bakımın bir şirkete verilmiş olması, malikin zarar görene karşı sorumluluğunu kendiliğinden sona erdirmez.

Hangi yapılar kapsama girebilir

Kanun yalnızca konutlardan söz etmez. Binalar yanında insan eliyle oluşturulmuş ve belirli bir bağlantı içinde kullanılan diğer yapı eserleri de değerlendirilebilir. Duvar, merdiven, sabit tesisat ve benzeri unsurların somut niteliği önemlidir.

Örneğin bir tabelanın binayla bağlantısı, montaj biçimi ve bağımsız işletme unsuru olup olmadığı incelenmeden sorumluluk kesinleştirilemez. Kiracının taşınabilir eşyasından kaynaklanan zararla binanın yapısal unsurundan kaynaklanan zarar aynı hukuki zeminde ele alınmayabilir.

Malik dışında kimler sorumlu olabilir

İntifa ve oturma hakkı sahipleri, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlarda malikle birlikte müteselsilen sorumludur. Kanundaki bu düzenleme özellikle bakım eksikliğine ilişkindir; yapım bozukluğu için aynı sonuca gerekçesiz ulaşılmamalıdır.

Yüklenici, bakım şirketi, yönetici veya kiracı da kendi davranışı ve hukuki ilişkisi nedeniyle sorumlu olabilir. Apartmanda ortak yerden kaynaklanan bir olayda kat mülkiyeti hükümleri, yönetimin yetkileri ve mülkiyet yapısı ayrıca değerlendirilir. Yöneticiye bildirim yapılmış olması, hangi kişiye hangi sıfatla talep yöneltileceği sorununu tek başına çözmez.

Zararı ödeyen kişinin, kendisine karşı sorumlu olan yüklenici veya bakım şirketine dönme hakkı bulunabilir. Bu iç ilişki, zarar görene karşı sorumluluktan ayrı incelenir.

Zarar oluşmadan önlem istenebilir mi

TBK 70, başkasına ait bina veya yapıdan zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişinin gerekli önlemlerin alınmasını istemesine imkân verir. Tehlike açıkken birinin yaralanmasını beklemek gerekmez. Önlemin kapsamı riskle orantılı olmalıdır.

Gevşeyen kaplamanın sabitlenmesi, tehlikeli bölgenin güvenli hale getirilmesi veya uzman incelemesi yapılması somut olaya göre gündeme gelebilir. Acil can güvenliği riski varsa ilgili kamu birimlerine bildirim, özel hukuk taleplerinden bağımsız olarak önem taşır. Belediye işlemleri ve yapı güvenliğine ilişkin kamu hukuku kuralları ayrıca uygulanır.

Tazminat için hangi belgeler gerekir

Zararın hemen sonrasındaki fotoğraflar ve olay yeri kayıtları, sonradan yapılan onarımla kaybolabilecek bilgileri korur. Sağlık başvurusu, tanık bilgileri, bakım kayıtları ve varsa önceki arıza bildirimleri dosyanın temel parçalarıdır. Teknik inceleme, sorunun olaydan önce mevcut olup olmadığını açıklamalıdır.

Bedensel zarar ile eşya zararı ayrı hesaplanır. Yaralanmada tedavi ve kazanç kaybı; araç veya eşya hasarında onarım, değer kaybı ve kanıtlanan diğer kayıplar değerlendirilir. Talep edilen her tutarın nedeni ve belgesi gösterilmelidir. Yapıya ilişkin sigorta varsa teminat kapsamı ayrıca incelenir.

Sorumluluk ve süre bakımından sık yapılan hatalar

Malikin başka şehirde yaşaması veya bozukluğu bilmediğini söylemesi, kusursuz sorumluluk bakımından tek başına kurtuluş nedeni değildir. Buna karşılık zararla yapıdaki bozukluk arasındaki nedensellik bağının kesilmesi sonucu değiştirebilir. Olağanüstü hava olayının varlığı kadar yapının bakım durumunun olaya katkısı da araştırılır.

Tazminat taleplerinde genel olarak TBK 72 ve varsa özel hükümler değerlendirilir. Zararın giderilmesi talebiyle devam eden tehlikenin önlenmesi talebinin niteliği aynı olmadığından bütün başvurular için tek bir süre söylenmemelidir.

Sık sorulan sorular

Bina kiraya verilmişse malik sorumluluktan kurtulur mu

Kiraya verme, TBK 69 kapsamındaki sorumluluğu otomatik olarak kaldırmaz. Kiracının kendi davranışından doğan sorumluluk ve tarafların iç ilişkisi ayrıca incelenir.

Her düşme olayında bina sahibi ödeme yapar mı

Hayır. Yaralanmanın yapım bozukluğu veya bakım eksikliğiyle bağlantısı gösterilmelidir. Kişinin davranışı ve olayın diğer nedenleri de değerlendirilir.

Bakım şirketiyle sözleşme yeterli bir savunma mıdır

Sözleşmenin bulunması tek başına yeterli değildir. Bakım şirketine karşı rücu imkânı doğabilir; zarar görene karşı sorumluluk kendi koşullarıyla incelenir.

İlgili içerik: Kat Mülkiyeti Nedir? · Site ve Apartman Ortak Alan Paket Sigortası

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — madde 49–56 ve 69–72
• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — madde 730