Kiracı Nasıl Çıkarılır? Kiracı Tahliyesi Yolları

Kiracı yalnız kanunda öngörülen sebep ve usullerle tahliye edilebilir. Ev sahibinin kilit değiştirmesi, eşyayı dışarı çıkarması, su veya elektriği kestirmesi hukuka aykırı olabilir. Tahliye için çoğu durumda icra veya mahkeme kararı gerekir.

İlk adım: Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, tebligatlar, taahhütname ve ihtiyacın niteliği birlikte incelenerek doğru tahliye sebebi seçilmelidir.

Kira Borcunun Ödenmemesi

Muaccel kira bedeli ödenmezse kiracıya kanuni süre veren yazılı ihtar veya ödeme emri gönderilebilir. Süre sonunda ödeme yapılmazsa icra yoluyla veya dava yoluyla tahliye gündeme gelir. Eksik veya yanlış ihtar süreci sakatlayabilir.

İki Haklı İhtar

Bir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olan kiracıya karşı kira yılının bitiminden itibaren kanuni sürede tahliye davası açılabilir. Ödemenin ihtardan sonra yapılması ihtarın haklılığını her zaman ortadan kaldırmaz.

Tahliye Taahhüdü

Teslimden sonra yazılı verilen ve belirli tahliye tarihi içeren geçerli taahhüde dayanılarak, tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava açılabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek, samimi ve zorunlu konut ya da işyeri ihtiyacı varsa dava açılabilir. Süre, sözleşmenin belirli veya belirsiz olmasına göre değişir.

Yeniden İnşa ve İmar

Kiralananın yeniden inşa veya esaslı onarımı sırasında kullanım imkânsızsa tahliye istenebilir. Proje, ruhsat, teknik zorunluluk ve samimiyet delilleri önemlidir.

On Yıllık Uzama Süresi

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yaparak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

Yeni Malikin İhtiyacı

Kiralananı sonradan edinen kişi, kanundaki bildirim ve dava sürelerine uyarak kendisi veya yakınları için ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir. Tapu edinme tarihi ve yazılı bildirim önemlidir.

Arabuluculuk ve Dava

Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk uygulanır. İcra yoluyla ilamsız tahliye istisnası ve hak düşürücü sürelerin korunması somut yola göre değerlendirilmelidir.

Somut Olayda Bakılması Gerekenler

Aynı ihtar ve dava metni bütün tahliye sebeplerine uymaz.

Temerrüt

İhtarda kanuni ödeme süresi verilmelidir.

İki ihtar

Aynı kira yılındaki iki haklı ihtar ve dava süresi aranır.

İhtiyaç

Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç ispatlanır.

Yeni malik

Bir aylık bildirim ve altı ay sonrası dava yolu ayrı hesaplanır.

Şimdi Ne Yapılmalı?

1. Kira türü ve dönemini belirleyin.
2. Doğru tahliye nedenini seçin.
3. Arabuluculuk ve dava süresini kontrol edin.
4. Ödeme, ihtiyaç ve tebligat belgelerini toplayın.

En Sık Yapılan Hatalar

• Süre bitince otomatik tahliye sanmak.
• Her gecikmeyi haklı ihtar saymak.
• Kilit değiştirme veya hizmet kesme yoluna gitmek.

Sık Sorulan Sorular

Sözleşme bitince kiracı otomatik çıkar mı?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre bitimi tek başına tahliye sebebi değildir.

Ev satılırsa kiracı hemen çıkarılır mı?

Hayır. Yeni malik sözleşmeyle bağlıdır; kanuni ihtiyaç yolunu kullanabilir.

Kiracı evi göstermezse ne olur?

Satış veya yeniden kiralama için makul gösterme yükümlülüğü mahkemeden talep edilebilir; zorla girilemez.

Arabuluculuk gerekir mi?

Kira uyuşmazlıklarında istisnalar dışında dava şartıdır; icra yolunun kapsamı ayrıca incelenir.

İlgili Rehberler

Tahliye Taahhütnamesi: Geçerlilik Şartları ve Tahliye Süreci • Kira Sözleşmesi Örneği: Word İçin Düzenleme Rehberi • Ecrimisil Davası: Haksız İşgal Tazminatı Şartları

Resmî Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – Türk Borçlar Kanunu
• Arabuluculuk Daire Başkanlığı

Bilgilendirme: Bu içerik genel bilgi amaçlıdır; somut olayda güncel düzenleme, işlem ve süreler ayrıca incelenmelidir. Somut durumunuz için baroya kayıtlı bir avukatla iletişime geçmeniz gerekir.