Kamulaştırma Nedir? Kamulaştırma Nasıl Yapılır? (2026)

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği durumlarda özel mülkiyetteki bir taşınmazın tamamının veya bir bölümünün gerçek karşılığı ödenerek idare adına geçirilmesidir. Devlet ve kamu tüzel kişileri bu yetkiyi yalnız kanunda gösterilen amaç, yetki ve usul kurallarına uyarak kullanabilir.

Temel güvence: Kamu yararı kararı tek başına mülkiyeti idareye geçirmez. Taşınmazın gerçek karşılığının belirlenmesi, kural olarak peşin ödenmesi ve tescil işleminin kanuni süreçte tamamlanması gerekir.

Kamulaştırmanın Hukuki Dayanağı

Anayasa'nın 46. maddesi; devletin ve kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hâllerde özel mülkiyette bulunan taşınmazları kanuni usulle kamulaştırabileceğini düzenler. Mülkiyet hakkına ağır bir müdahale olduğu için işlemin kanuni dayanağı bulunmalı, meşru kamu yararı taşımalı ve malike aşırı külfet yüklemeyecek şekilde ölçülü olmalıdır.

Kamulaştırmanın genel usulü 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda yer alır. Özel kanunlardaki yetkiler saklı olmakla birlikte idare, sürecin her aşamasında görev, şekil, sebep, konu ve amaç yönlerinden hukuka uygun hareket etmelidir.

Kimler Kamulaştırma Yapabilir?

Kamulaştırma yetkisi devlet ve kamu tüzel kişilerine aittir. Bakanlıklar, belediyeler, il özel idareleri ve kanunla yetkilendirilmiş diğer kamu tüzel kişileri görev alanları içindeki kamu hizmetleri için bu yola başvurabilir. Özel kişiler doğrudan kamulaştırma yapamaz; ancak özel kanunla kamu yararı amacıyla yürütülen bazı faaliyetlerde kamulaştırma yetkili idare tarafından gerçekleştirilebilir ve gider ilgili kişi hesabına bırakılabilir.

Hangi Mallar Kamulaştırılabilir?

• Özel mülkiyetteki arsa, arazi ve yapılar
• Taşınmazın yalnız ihtiyaç duyulan bölümü
• Mülkiyetin tamamı yerine belirli kullanım yetkisi sağlayan irtifak hakkı
• Proje için gerekli bağımsız bölüm veya pay
• Kanundaki koşullarla kaynaklar ve bunlara ilişkin haklar

Kamu tüzel kişilerinin ve kurumlarının sahip olduğu taşınmazlarda klasik kamulaştırma usulü yerine Kanun'un 30. maddesindeki idareler arası devir usulü gündeme gelebilir. Taşınır mallar ise 2942 sayılı Kanun anlamında kamulaştırmanın konusu değildir.

Kamulaştırma Nasıl Yapılır?

1. Ödenek Temin Edilir

İdare, kamulaştırma işlemine başlamadan önce yeterli ödeneği temin etmek zorundadır. Bu koşul, mülkiyet devri gerçekleşirken bedelin karşılıksız bırakılmasını önleyen ilk güvencelerden biridir.

2. Kamu Yararı Kararı Alınır ve Onaylanır

Yetkili makam, yapılacak kamu hizmeti ile kamulaştırılacak taşınmaz arasındaki gereklilik bağını gösteren kamu yararı kararı alır. Karar, Kanun'da belirtilen makam tarafından onaylanır. Onaylı imar planı veya ilgili bakanlıkça onaylı özel plan ve projeye göre yapılacak hizmetlerde ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ihtiyaç bulunmayabilir; yetkili icra organının işleme başlama kararı gerekir.

3. Taşınmaz ve Malik Bilgileri Belirlenir

Kamulaştırılacak taşınmazın sınırı, yüzölçümü ve cinsi gösterilir; tapu, vergi ve nüfus kayıtlarından maliklerin ve diğer ilgililerin adresleri araştırılır. Kısmi kamulaştırmada alınacak bölüm ile geride kalan kısmın durumu açıkça belirlenmelidir.

4. İdare Kıymet Takdiri Yapar

İdare bünyesindeki kıymet takdir komisyonu; taşınmazın cinsi, yüzölçümü, nitelikleri, vergi beyanı, resmî değerler ve emsal bilgiler gibi unsurları değerlendirerek tahmini bedel belirler. Bu rakam nihai mahkeme bedeli değildir; satın alma görüşmelerinde idarenin esas alacağı tahmindir.

5. Önce Satın Alma Usulü Denenir

İdarenin satın alma komisyonu, maliki resmî yazıyla pazarlığa davet eder. Malik veya yetkili temsilcisi tebliğden itibaren on beş gün içinde taşınmazı pazarlıkla devretmek istediğini bildirirse görüşme yapılır. Anlaşma sağlanırsa tutanak düzenlenir, bedel kanundaki süre içinde ödenir ve tapuda idare adına tescil gerçekleştirilir.

Dikkat: Pazarlık davetine cevap vermek veya görüşmeye katılmak zorunlu değildir. Anlaşma tutanağı imzalanmadan önce bedel, kamulaştırılan alan, irtifakın kapsamı ve ödeme şartları dikkatle incelenmelidir.

6. Anlaşma Olmazsa Mahkemeye Başvurulur

Satın alma gerçekleşmezse idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın kendi adına tescili için dava açar. Bu davayı idare açar; malik mahkemenin çıkardığı meşruhatlı davetiye ile süreçten haberdar edilir.

7. Mahkeme Bedeli Belirler ve Tescile Karar Verir

Mahkeme önce tarafları bedel üzerinde anlaşmaya davet eder. Uzlaşma olmazsa keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılır. Belirlenen bedelin hak sahibi adına bankaya yatırılması üzerine tescil ve bedelin ödenmesine ilişkin karar verilir. Tescil hükmü kesindir; bedele ilişkin hüküm kanun yolu denetimine konu olabilir.

Kamulaştırma Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Mahkemece görevlendirilen bilirkişi kurulu, 2942 sayılı Kanun'un 11. maddesindeki ölçütlere göre değerlendirme yapar. Bedel, her taşınmaz için somut verilerle ve gerekçeli biçimde belirlenmelidir.

• Taşınmazın cinsi ve yüzölçümü
• Değerini etkileyen bütün nitelik ve unsurlar
• Varsa vergi beyanı ve resmî makamların önceki kıymet takdirleri
• Arazide net gelir yöntemiyle elde edilebilecek gelir
• Arsada kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlar
• Yapılarda resmî birim maliyetleri, yapı özellikleri ve yıpranma payı
• Kısmi kamulaştırmada geride kalan bölümde oluşan değer azalışı veya kanuni sınırlar içindeki değer artışı
• Objektif ölçülerle açıklanabilen diğer değer unsurları

Kamulaştırmayı gerektiren projenin doğuracağı değer artışı ile gelecekteki varsayımsal kullanım biçiminden kaynaklanan kazanç bedel hesabına eklenmez. Emsallerin konumu, tarihi, imar durumu, yüzölçümü ve satış koşulları denetlenebilir biçimde karşılaştırılmalıdır.

Malikin Kamulaştırmaya Karşı Hakları

• Kamulaştırma işleminin iptali için görevli idari yargıda dava açmak
• Asliye hukuk mahkemesinde belirlenen bedele ve bilirkişi raporuna itiraz etmek
• Emsal satış, ürün verimi, yapı niteliği ve diğer değer unsurlarına ilişkin delil sunmak
• Kısmi kamulaştırmada kalan bölümün değer kaybını ileri sürmek
• Tebligat, yetki, kamu yararı ve usul eksikliklerini somutlaştırmak
• Bedelin hak sahibi adına usulüne uygun yatırılmasını istemek
• Kanundaki şartlar varsa kamulaştırmadan vazgeçme veya geri alma hükümlerine dayanmak

Kamulaştırma İşlemine Karşı Dava Süresi

Malik, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açabilir. 2942 sayılı Kanun'un 14. maddesine göre dava süresi, asliye hukuk mahkemesince çıkarılan meşruhatlı davetiyenin tebliğinden; ilanen tebligat gereken hâllerde ise ilanın son tarihinden itibaren otuz gündür. Bu özel süre hak kaybına yol açabileceğinden tebliğ evrakı gecikmeden incelenmelidir.

İptal davası ile bedel tespiti ve tescil davası farklı yargı kollarındadır. İdari yargı kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğunu; adli yargı ise bedel ve tescil konularını inceler. İptal davasında yürütmenin durdurulması kararı verilmesi, adli yargıdaki süreci etkileyebilir.

Kısmi Kamulaştırma Nedir?

Taşınmazın yalnız bir bölümüne ihtiyaç duyuluyorsa kısmi kamulaştırma yapılabilir. Bedel hesaplanırken alınan bölümün değeri ile kamulaştırma nedeniyle geride kalan kısmın değerindeki değişim birlikte değerlendirilir. Kalan bölümün kullanılabilirliği ciddi biçimde ortadan kalkmışsa malikin talep edebileceği hukuki yollar, projenin ve taşınmazın özelliklerine göre ayrıca incelenmelidir.

İrtifak Hakkı Kamulaştırması

Enerji hattı, boru hattı veya benzeri projelerde taşınmazın mülkiyetinin tamamının alınması yerine idare lehine irtifak hakkı kurulabilir. Bedel, taşınmazda irtifak nedeniyle meydana gelen değer düşüklüğü esas alınarak belirlenir. Kullanım kısıtlamasının güzergâhı, süresi, yüksekliği, yapılaşmaya ve tarımsal kullanıma etkisi somut olarak incelenmelidir.

Acele Kamulaştırma Nedir?

Acele kamulaştırma, Kanun'un 27. maddesindeki istisnai hâllerde idarenin taşınmaza hızlı biçimde el koyabilmesini sağlayan geçici bir usuldür. Mahkeme, seçilecek bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın değerini tespit eder; idare bu bedeli bankaya yatırdıktan sonra el koyma kararı alabilir.

Önemli ayrım: Acele el koyma kararı kamulaştırma sürecinin tamamı değildir ve nihai bedeli kesinleştirmez. İdarenin olağan kamulaştırma işlemlerini ve bedel tespiti-tescil sürecini tamamlaması gerekir.

Kamulaştırmasız El Atma ile Farkı

İdarenin usulüne uygun kamulaştırma yapmadan özel taşınmaza fiilen müdahale etmesi kamulaştırmasız fiilî el atma; imar planı veya idari işlem nedeniyle mülkiyet hakkının uzun süre kullanılamaz hâle gelmesi ise somut koşullarda hukuki el atma tartışması doğurabilir. Bu durumlar olağan kamulaştırma değildir; görevli yargı, talep ve süre olayın niteliğine göre belirlenir.

Kamulaştırmadan Vazgeçme ve Geri Alma

İdare kamulaştırmanın belirli aşamalarında işlemden tek taraflı vazgeçebilir; dava sırasında vazgeçmenin sonuçları Kanun'da ayrıca düzenlenmiştir. Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde kamu yararı amacına yönelik hiçbir işlem yapılmaz ve taşınmaz olduğu gibi bırakılırsa, Kanun'un 23. maddesindeki koşullarla eski malikin geri alma hakkı gündeme gelebilir.

Geri alma hakkı otomatik olarak mülkiyeti döndürmez. Bedelin kanuni faiziyle iadesi, bir yıllık hak düşürücü sürenin izlenmesi ve diğer şartların gerçekleşmesi gerekir; somut dosyada güncel hüküm ayrıca değerlendirilmelidir.

Kamulaştırma Tebligatı Geldiğinde Ne Yapılmalı?

1. Tebliğ tarihi, gönderen makam, taşınmaz bilgileri ve dosya numarası kaydedilir.
2. Kamulaştırılan alanın tamam mı kısım mı olduğu ve varsa irtifak güzergâhı kontrol edilir.
3. Tapu kaydı, imar durumu, çap, yapı belgeleri, kira bilgileri ve ürün verileri toplanır.
4. Yakın tarihli ve gerçekten karşılaştırılabilir emsal satışlar araştırılır.
5. Satın alma teklifinin hangi hesaplamaya dayandığı yazılı olarak incelenir.
6. Otuz günlük iptal davası süresi ile mahkemedeki itiraz ve delil süreleri ayrı ayrı takip edilir.
7. Keşif öncesinde taşınmazın değerini etkileyen unsurlar fotoğraf, belge ve açıklamalarla dosyaya sunulur.

Sık Sorulan Sorular

İdarenin Teklifini Kabul Etmek Zorunlu mu?

Hayır. Satın alma görüşmesi anlaşmaya dayalıdır. Teklif kabul edilmezse idare bedel tespiti ve tescil davası açabilir; nihai bedel mahkemece belirlenir.

Tapuda İpotek veya Haciz Varsa Bedel Kime Ödenir?

Mülkiyet ve sınırlı ayni haklar ile haciz ve diğer takyidatlar mahkeme ve banka ödeme sürecinde dikkate alınır. Hak sahipliği uyuşmazlığı varsa bedelin çekilmesi için ilgili uyuşmazlığın çözülmesi gerekebilir.

Bilirkişi Raporuna İtiraz Edilebilir mi?

Evet. Emsallerin uygun olmaması, gelir verilerinin hatalı seçilmesi, yapının eksik ölçülmesi, objektif değer unsurlarının gerekçesiz değerlendirilmesi veya kısmi kamulaştırma zararının göz ardı edilmesi gibi somut nedenlerle itiraz edilebilir.

Sonuç

Kamulaştırma; ödenek, kamu yararı kararı, taşınmazın belirlenmesi, kıymet takdiri, satın alma görüşmesi ve gerektiğinde bedel tespiti-tescil davasından oluşan çok aşamalı bir süreçtir. İşlemin kamu yararına dayanması kadar gerçek karşılığın zamanında ödenmesi de anayasal güvencedir.

Malik açısından en kritik konular tebligat tarihi, otuz günlük iptal davası süresi, taşınmazın niteliklerini gösteren belgeler ve uygun emsallerdir. İdari işlemin hukuka uygunluğu ile bedelin doğruluğu ayrı yargısal incelemelere konu olduğundan iki süreç birlikte takip edilmelidir.

Resmî Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu
• Anayasa Mahkemesi – Türkiye Cumhuriyeti Anayasası
• Anayasa Mahkemesi – Mülkiyet Hakkına İlişkin Emsal Kararlar

Ayrıca İnceleyebilirsiniz

• 4 Yıl 2 Ay Hapis Cezasında İnfaz Hesabı Nasıl Yapılır?
• 2 Yıl 1 Ay Hapis Cezasında İnfaz Hesabı Nasıl Yapılır?
• Fethi Kabir Nedir? Nasıl Yapılır?
• Davadan Feragat Nedir? Nasıl Yapılır?

Bilgilendirme: Bu içerik genel bilgi amaçlıdır; somut olayda güncel düzenleme, işlem ve süreler ayrıca incelenmelidir. Somut durumunuz için baroya kayıtlı bir avukatla iletişime geçmeniz gerekir.